Kosmetikraum untervermieten: So wird der leere Raum zur Einnahme

Kurzantwort: Du darfst deinen Kosmetikraum untervermieten, wenn dein Gewerbemietvertrag es erlaubt oder dein Vermieter schriftlich zustimmt (§ 540 BGB). Üblich sind 300–700 € im Monat für einen abschließbaren Behandlungsraum, 40–80 € pro Tag. Damit aus der Untermiete keine Scheinselbstständigkeit wird, braucht die Mieterin eigene Preise, eigene Kasse und eigene Termine — und ihr beide einen schriftlichen Untermietvertrag.

Warum der leere Raum teurer ist als gedacht

Ein Behandlungsraum — oder die Kosmetikkabine im Friseursalon —, der drei Tage die Woche leer steht, kostet trotzdem seinen Anteil an Miete, Strom und Reinigung. Bei einem Studio mit 1.800 € Warmmiete und drei Räumen trägt jeder Raum rechnerisch 600 € — ob er genutzt wird oder nicht. In unserer Auswertung von 92 aktiven Inseraten kamen 41 aus Kosmetik und Nails, und die Nachfrage ist real: Sechs der Inserate waren Suchanzeigen von Profis, vier davon Kosmetikerinnen, die genau so einen Raum suchen. Der Markt ist da — er ist nur schlecht organisiert.

Schritt 1: Darfst du deinen Kosmetikraum überhaupt untervermieten?

Das ist die Frage, die vor allen anderen kommt. Nach § 540 BGB brauchst du für die Untervermietung die Erlaubnis deines Vermieters — es sei denn, dein Gewerbemietvertrag erlaubt sie bereits. Drei Fälle:

• Untervermietung ausdrücklich erlaubt: Steht so im Vertrag, oft mit der Einschränkung „branchengleich" oder „nach Anzeige". Dann genügt eine kurze schriftliche Mitteilung.
• Nichts geregelt: Zustimmung einholen — per E-Mail, mit Angabe, was untervermietet wird (ein Raum, kosmetische Dienstleistung) und an wen (selbstständige Kosmetikerin). Anders als bei Wohnraum hast du bei Gewerbe keinen Anspruch auf die Erlaubnis. Verweigert der Vermieter sie ohne wichtigen Grund in der Person der Untermieterin, bleibt dir nur ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB) — also: konkret beschreiben, freundlich fragen, schriftlich festhalten.
• Ausdrücklich verboten: Dann nicht — eine Untervermietung gegen den Vertrag ist ein Kündigungsgrund für dein ganzes Studio.

Der Fehler, den wir am häufigsten sehen: Studios vermieten „unter der Hand", weil der Vermieter „das eh nicht mitbekommt". Bekommt er es doch mit, steht nicht die Untermiete auf dem Spiel, sondern der Hauptmietvertrag.

Schritt 2: Kosmetikraum vermieten — welcher Preis üblich ist

Die Preisspanne hängt an drei Dingen: Stadt, Ausstattung und was inklusive ist. Aus unserer Inserate-Auswertung und den Branchenquellen:

Rechenbeispiel: Trägt dein Raum rechnerisch 600 € Fixkosten (siehe oben) und vermietest du ihn an drei festen Tagen pro Woche à 55 € — rund 13 Tage im Monat —, sind das etwa 715 €. Der Raum zahlt sich selbst und rund 115 € obendrauf, ohne dass du eine Stunde mehr behandelst.

Inklusive oder extra? Liege, Lampe, Hocker, Wasser, Reinigung, Empfang, Wäsche, Verbrauchsmaterial — jede Position, die inklusive ist, rechtfertigt einen höheren Preis und erspart Diskussionen. Was dein Raum genau kosten muss, damit er sich trägt, rechnet dir der Stuhlmiete-Rechner aus; die komplette Preis-Systematik steht im Ratgeber „Was kostet Stuhlmiete?".

Ein Steuer-Hinweis, der Geld wert ist: Die reine Überlassung eines Raums ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG) — sobald du aber Leistungen mitverkaufst (Empfang, Geräte, Material), wird daraus in der Regel eine steuerpflichtige Gesamtleistung. Wie du das sauber trennst, erklärt der Steuer-Guide.

Schritt 3: Der Untermietvertrag — auch unter Freundinnen

Untermiete „per Handschlag" funktioniert bis zur ersten Meinungsverschiedenheit. In den Vertrag gehören: Raum und Mitbenutzung (Wartebereich, WC, Küche), Zeiten und Zugang, Miete und Nebenkosten, Kündigungsfristen, Haftung und Versicherung, Reinigung und Hygiene — und, als wichtigster Block, die Selbstständigkeits-Klauseln: Die Mieterin bestimmt Preise, Termine und Behandlungen selbst, rechnet ihre Kundinnen selbst ab und bringt ihr eigenes Material mit.

Unser kostenloser Untermietvertrag für Kosmetikräume deckt genau diesen Fall ab — Raum, Kabine oder Behandlungsplatz, mit der Erlaubnisfrage nach § 540 BGB in § 2; welche Klauseln sonst zählen, zeigt die Vertrags-Checkliste.

Schritt 4: Scheinselbstständigkeit vermeiden — deine Verantwortung als Vermieterin

Das ist der Punkt, der Studios am meisten Angst macht, und zu Recht: Wenn die Rentenversicherung die Mieterin als verdeckte Angestellte einstuft, zahlst du die Sozialabgaben nach — bis zu vier Jahre rückwirkend. Entscheidend ist nicht der Vertrag, sondern die gelebte Praxis:

• Die Mieterin hat eigene Preise und eine eigene Kasse — sie rechnet ihre Kundinnen selbst ab, nicht über deine.
• Sie vergibt ihre Termine selbst und darf auch anderswo arbeiten.
• Du gibst keine Weisungen zu Arbeitszeiten, Behandlungen oder Produkten.
• Sie bringt eigenes Material und eine eigene Betriebshaftpflicht mit.

Die vollständigen Kriterien und Warnsignale stehen im Ratgeber Scheinselbstständigkeit bei Stuhlmiete vermeiden. Faustregel: Wenn deine Kundinnen nicht merken, dass die Mieterin ein eigenes Unternehmen ist, hast du ein Problem.

Schritt 5: Hygiene und Ausstattung

Kosmetik unterliegt der Hygieneverordnung deines Bundeslandes. Für einen untervermieteten Raum heißt das: Wer ist für den Hygieneplan zuständig, wer reinigt und desinfiziert wann, wo lagert die Mieterin ihre Produkte? Klärt das schriftlich, sonst zeigt bei einer Kontrolle jede auf die andere. Baulich brauchen die meisten Behandlungen Wasser in Reichweite, gute Lüftung (Wimpernkleber, Peelings) und einen abschließbaren Raum — alles, was ein Kosmetikstudio ohnehin mitbringt. Bringt die Mieterin Geräte mit (Hydrafacial, Ultraschall, Radiofrequenz, IPL), klärt Strom, Stellfläche und Versicherung vorab; für alles, was Energie in die Haut bringt, braucht sie die NiSV-Fachkunde, nicht du. Und noch ein Unterschied zum Friseur: Kosmetik, Nails und Wimpern sind zulassungsfrei — deine Mieterin braucht keinen Meister, nur Gewerbe, Kammer-Eintrag und Versicherung. Eine Friseurin dagegen müsste auch am gemieteten Platz in der Handwerksrolle stehen.

Schritt 6: Die richtige Mieterin finden

Die klassischen Wege sind Kleinanzeigen, Instagram und Zuruf — mit viel Zufall und vielen Anfragen, die nicht passen. Achte auf: Gewerbeanmeldung, Eintrag bei der Handwerkskammer, Betriebshaftpflicht, ein eigenes Behandlungsangebot, das deins ergänzt, statt dir Konkurrenz zu machen (Wimpern neben Kosmetik funktioniert, dieselbe Gesichtsbehandlung nebenan nicht), und eine Probezeit über tageweise Miete, bevor ihr euch monatlich bindet. Tageweise ist die Lücke im Markt: Nur 4 von 92 Inseraten bieten es an (Coworking-Salon). Was Mieterinnen bei der Besichtigung abhaken, steht in der Checkliste Behandlungsraum mieten — wer dieselbe Liste kennt, verhandelt kürzer. Nageldesignerinnen suchen einen Tisch statt eines Raums: Nageltisch mieten. Und wer noch überlegt, ob sie überhaupt einen Raum braucht, liest Selbstständig als Kosmetikerin ohne eigenes Studio — die Mieterinnen von morgen.

In der Buzz-Hive-App stellst du deinen Raum tageweise ein, selbstständige Kosmetikerinnen fragen Tage an, bezahlt wird in der App. Die App läuft gerade im Probelauf.

Freie Räume statt Geschäftsaufgabe

Nicht jedes Studio, das über Untervermietung nachdenkt, hat nur einen Raum zu viel. Manche Inhaberinnen überlegen, ganz aufzuhören: weil eine Mitarbeiterin gegangen ist, weil sie selbst weniger arbeiten wollen oder weil die Miete zu schwer wiegt. Bevor du kündigst oder eine Nachfolgerin suchst, rechne die Alternative durch: Du behältst das Studio und vermietest Räume oder Plätze an Selbstständige.

• Der Mietvertrag läuft ohnehin weiter. Gewerbemietverträge sind oft auf Jahre befristet. Einen unbefristeten Vertrag über Geschäftsräume kannst du ordentlich nur spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals kündigen (§ 580a Abs. 2 BGB). Bis dahin zahlst du die Miete, ob der Raum leer steht oder nicht.
• Untermiete deckt Fixkosten. Jeder vermietete Raum trägt einen Teil von Miete, Strom und Reinigung. Wie viel, rechnest du wie in Schritt 2 vom Fixkostenanteil des Raums rückwärts.
• Du bleibst beweglich. Mit tageweiser Miete probierst du aus, ob die Nachfrage reicht, bevor du dich festlegst. Verkauf oder Übergabe bleiben später möglich; wie man eine faire Ablöse für die Einrichtung rechnet, zeigt der Ratgeber Friseursalon mieten, die Rechnung gilt fürs Kosmetikstudio genauso.
• Die Pflichten bleiben bei dir. Erlaubnis des Vermieters (Schritt 1), Vertrag (Schritt 3) und klare Grenzen gegen Scheinselbstständigkeit (Schritt 4) gelten auch, wenn du selbst kaum noch im Studio stehst.

Wer das Studio ganz abgeben will, findet über die Untervermietung manchmal auch die Nachfolgerin: Eine Mieterin, die schon mit eigenen Kundinnen im Raum arbeitet, kennt das Studio besser als jede Käuferin aus einer Anzeige.

Häufige Fragen zum Untervermieten von Kosmetikräumen

Kann ich mein Studio untervermieten, statt es aufzugeben? Ja, wenn dein Vermieter zustimmt (§ 540 BGB). Du behältst den Mietvertrag und vermietest einzelne Räume oder Plätze an Selbstständige; deren Miete deckt einen Teil deiner Fixkosten. Die Pflichten aus dem Hauptmietvertrag bleiben bei dir.

Darf ich meinen Kosmetikraum ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten? Nein. Nach § 540 BGB brauchst du die Zustimmung deines Vermieters, es sei denn, dein Gewerbemietvertrag erlaubt die Untervermietung ausdrücklich. Eine Untervermietung gegen den Vertrag gefährdet dein gesamtes Mietverhältnis.

Wie viel Miete kann ich für meinen Kosmetikraum verlangen? Für einen abschließbaren Behandlungsraum sind 300–700 € im Monat üblich, tageweise 40–80 €, zwei bis drei feste Wochentage 350–750 €; eine Kabine oder ein Platz hinter der Stellwand 150–350 €. Nach oben rechtfertigen Lage, Liege, Wasser im Raum, Reinigung und Empfang; nach unten drückt eine offene Kabine ohne Lagerfläche. Rechne vom Fixkostenanteil deines Raums rückwärts — der Stuhlmiete-Rechner zeigt, ab welchem Preis der Raum sich trägt.

Muss ich Umsatzsteuer auf die Untermiete zahlen? Die reine Raumüberlassung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Sobald Leistungen wie Empfang, Geräte oder Material inklusive sind, wird daraus in der Regel eine steuerpflichtige Leistung. Der Steuer-Guide erklärt die Trennung.

Was muss in den Untermietvertrag für einen Kosmetikraum? Raum und Mitbenutzung (Wartebereich, WC, Küche), Zeiten und Zugang, Miete und Nebenkosten, Kündigungsfristen, Haftung mit Versicherungsnachweis, Reinigung und Hygieneplan — und die Selbstständigkeits-Klauseln: eigene Preise, eigene Termine, eigene Abrechnung, eigenes Material. All das steht im kostenlosen Untermietvertrag zum Ausfüllen; die Vertrags-Checkliste zeigt die fünf Klauseln, an denen Untermieten am häufigsten scheitern.

Wer haftet, wenn die Mieterin Kundinnen verletzt? Die Mieterin — ob versichert oder nicht. Damit sie das auch stemmen kann, gehört der Nachweis ihrer Betriebshaftpflicht in den Vertrag, bevor der Schlüssel den Besitzer wechselt.

Wie vermeide ich, dass die Untermiete als Scheinselbstständigkeit gilt? Eigene Preise, eigene Kasse, eigene Termine, keine Weisungen, eigenes Material. Die Mieterin muss nach außen erkennbar ein eigenes Unternehmen führen — der Vertrag hilft, entscheidend ist die Praxis.

Bevor du untervermietest: Der Untermietvertrag für Kosmetikräume ist kostenlos und unterschriftsfertig — inklusive der Erlaubnis des Hauptvermieters, der Umsatzsteuer-Weiche und der Klauseln, die deine Mieterin selbstständig halten. E-Mail eintragen, PDF sofort herunterladen.

Und dann die Mieterin dazu: Buzz Hive bringt dir selbstständige Kosmetikerinnen, die deinen Raum tageweise oder fest buchen.

Viktor Straile ist Gründer von Buzz Hive, dem Marktplatz, auf dem Salons freie Plätze tageweise an Beauty Professionals vermieten.